「长城增值」春节前爆发了躁动的行情!学区单价近20万。楼主跳价,不肯卖上海二手房市场

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你见过房产中介劝客户暂时不要买房吗?这个略显神奇的场景发生在2021年初的上海。

日前,中正君走访发现,1月初,上海二手房房东跳价、不愿出售的案例增多,但中介二手房挂牌数量减少。此外,部分学区挂牌价格暴涨,单价甚至逼近豪宅价格。对于跳不起价的客户,有中介建议暂时不要买二手房,春节后再去观察。

卖家不愿意卖,不愿意跳价,买家的无奈和妥协在不断发酵。据业内人士透露,上海二手房市场成交量虽然比2016年有所下降,但情绪和当时差不多,已经有一种焦虑恐慌的气氛。“你越等,就越买不起。不管你对自己的房子感兴趣与否,你都想买一套。”

来源:中介朋友圈

一月份学区增加了20%以上

近年来,学区房是上海二手房市场的风向标,徐汇区是上海著名的学区房聚集地。

徐汇某区房产中介负责人朱女士告诉中正君:“在我们地区,学区房已经是天价了,目前连锁涨幅在20%-30%。以前从来没有过这样的价格,而且一直在新高。”

“去年12月中旬,我们以410万元的价格售出了一套30多平方米的双校区住宅。2021年1月,同面积同面积房屋价格上涨80多万元,房东挂牌505万元,最终成交498万元,1月涨幅超过20%。”朱女士说。

据了解,不仅是学区,朱女士负责的地区的非学区也在涨价。“我们地区非学区房不多,但是房价也涨了。”

中正君走访发现,上海杨浦外滩地区、浦东美苑地区、张江地区、林三地区的二手房上市价格自2021年以来也一直在上涨,增速不一,学区房增速高于非学区房。

来源:壳牌买房

1月10日上市的美苑二小区,1985年建的“老破小”学区房只有37.72平米,单价达到19.8万元/平米,几乎和汤臣一年级持平。但即使价格这么高,这房子在过去一周内已经被九家中介团体光顾了九次。中正君在中介平台上注意到,该小区去年一居室的成交价格在14万元/平米左右。

根据诸葛的房源搜索数据,截至1月16日,上海二手房市场平均挂牌价格为每平方米58060元,较上月上涨2.82%。

从上周二手房销售价格的上涨/下跌来看,上海的价格上涨远远超过价格下跌。根据诸葛的房屋搜索数据,1月9日至1月15日,上海房屋日涨幅是房屋降价的数倍。

来源:诸葛找房

价格暴涨,不愿出售,二手房陷入流动性循环

在楼主涨价的同时,上海二手房市场陷入了流动性怪圈。

壳牌搜索APP的数据显示,截至1月16日,上海有3.58万套二手房可供出售。但在过去的12月份,上海二手房成交量接近4万套,去年9月和11月的成交量也超过了3万套。

上海二手房交易量及同比增长率

不止一家中介告诉中正君,上海二手房真的要“卖空”了。“基本上卖的差不多,一个小区可以签一两套股票。”一位负责浦东林三地区的中介说。

来源:中介朋友圈

刚刚在90后买房的也告诉钟,她上个月周末一直在看二手房。因为她暂时对学区房没有需求,她看的房子大部分都不是学区房,她觉得不会那么受欢迎。但是还是没地方买,看的房东也不愿意签,不喜欢的都有重伤和瑕疵。

据中正君调查,性价比合适的房子真的很稀缺,房东跳价拒卖(无押金无签)的现象越来越普遍。

一方面是因为楼主本身也是置换需求,所以不敢卖,怕卖了以后买不到。目前上海二手房市场的置换需求还是很旺盛的,大部分二手房的房东不得不购买新房或者换一套更好的二手房。朱女士说:“现在大多数房东都列出了房子,但他们不愿意接受押金。他们只接受买家看房。希望中介给买家续租,等他们摇到新房或者选房子。告诉中介去收定金,然后出价最高的人就拿到了。”

需要更换的房东,先买后卖。但新房数量相当难撼动,导致其他房东不愿出手,整个市场陷入流动性怪圈。

、钟直言:“我上周看中了一套二手房,中介通知我,房东不肯签字,说前面有两批人也看中了,如果我有兴趣,我愿意出更高的价钱。另一个想卖房的阿姨直接说她看到的房子太贵了,就把房子从550万改成580万上市。他们想买的房子涨了,他们想卖更高的价格。”

佩佩说,她想看的很多房子暂时看不到,中介告诉她,这是因为房东想在春节后卖掉它们。一个在上海有多套房产的人告诉老何君,他预计2021年上海楼市还会继续上涨,所以本来想把房子卖了,现在不准备卖了。

进入市场时的焦虑是不可持续的

在这种趋势下,上海的二手房市场已经完全变成了卖方市场。一位中介说:“目前住房供应紧张,客户多,房间少。现在只要楼主能签,不跳价,就卖了。”

“如果楼主真的诚意卖房子,短的话上市当天就卖,两三天就卖。买房的客户可供选择的房子很少。”朱女士说,“市场上确实有一波恐慌的客户。我们现在正在劝说不愿意涨价的客户先不要买,然后看政府以后会不会出台政策。”

上海中原地产市场分析师卢文喜认为,上海二手房市场确实存在焦虑情绪,市场情绪明显过热。这是很多原因造成的。第一,投资者买涨不买跌。随着上海二手房市场升温,性价比高的房子越来越少,供需关系不平衡;二是新房市场不断火爆,但好项目不多,只能转向二手房市场;第三,人为炒作的氛围开始形成。比如最近学区房上市价格上涨不合理,单价甚至接近豪宅价格;第四,今年农历新年晚。本来一月份应该是楼市的淡季。但由于年关较晚,部分投资者在年后透支需求,将在年前实施。

“疫情也有一定的助推作用。受疫情影响,很多人无法出国,需求进一步扩大。”易居研究院智库中心研究主任严跃进说。

对于上海二手房市场,严跃进表示,确实有回暖的可能,但调控可能随之而来。卢文喜判断目前上海二手房市场过热,央行不太可能设立银行发放房地产贷款红线。他预测1月份交易量会下降,但短期市场热度会惯性持续,价格可能不会下调。

至于调控,卢文喜表示,上海二手房市场可能在1-2月进入胶着和博弈阶段,3月之后的数据才是市场真正认同的成交量和成交价格。毫无疑问,如果目前的热度保持在3月份,政府的控制措施将会升级。

值得注意的是,1月11日,央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议,表示将稳步落实房地产贷款集中管理要求,合理控制房地产贷款规模。


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