「东方影视」明明:疫情对房地产市场有什么影响?

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疫情期间,货币政策使得银行间流动性异常充裕,同时也给房地产市场泼了一盆冷水,使得房地产成为疫情后国民经济恢复最快的行业之一。随着疫情期间货币政策工具的退出和友好融资环境的边际收紧,今年房地产市场将如何解读?如何平衡稳增长和控制房价的矛盾?

疫情过后,房地产表现如何?

(1)加快发展投资

房地产投资累计增长率接近正,成为重要的经济支撑。5月份,整体经济活动有所改善,房地产投资增长率仍明显优于经济的大多数其他组成部分。1-5月,房地产投资累计跌幅收窄至0.3%,接近正趋势,同比增速升至8.1%,与基础设施一起成为经济支撑。从房地产投资各分项占比来看,5月建安投资同比增长7.5%,明显高于去年同期的4.9%,购地费同比增长8.7%,说明房地产企业征地积极性高,开发意愿强,投资需求热。

房地产开发的各个环节都修复的很快。最近房企的征地表现最为突出。4月份征地比去年同期增加近一倍,5月份恢复正常水平。但随着融资条件的边际收紧,房企征地积极性会逐渐减弱。新建筑方面,增速转正至2.5%,处于适度复苏的轨道。建筑面积累计同比增速今年以来相对稳定,一直在2%左右。完成月份的增长率有了很大提高,从上个月的-9%上升到6%的正增长率。

(2)融资环境友好

银行间流动性宽松给了房企一个友好的融资环境,这是企业热衷于征地的重要原因。自今年年初以来,央行通过降息和RRR降息等一系列广泛的货币和信贷政策,为银行提供了极其充足的流动性。AA+及以上信用债券的长短期利率、无风险利率和收益率均呈现一定的下降趋势,为房地产企业发行债券创造了宽松的融资环境。据深湾一级行业分类数据统计,今年1-6月(截至6月18日),住房和企业债券发行已超过去年1-6月水平,还款金额较去年同期明显下降。融资净额从去年1月至6月的479亿元增长了两倍,达到1490亿元。

销售恢复带来的个人房贷、存款、预收款同比大幅回升,超过往年同期水平。5月份商品房销售大幅反弹,从-5.0%升至14.0%。一方面,疫情初期积压的购房需求在5月份开始集中;另一方面,由于城市的政策环境,一些城市的首套房贷利率和二套房贷利率不断下调,对房企的需求方造成了激励。个人抵押贷款同比增长15.0%,增长9.4个百分点,存款和预收账款同比增长6.7%,增长6.4个百分点。销售回报的回升进一步增强了房企的融资能力。

你怎么看未来的房价和投资?

从中短期来看,房地产市场会如何解读?我们将从房价和房地产投资两个维度给出自己的看法。房价的判断涉及到政府“稳增长”和“控制房价”的矛盾;房地产投资在一定程度上会受到前期征地建设滞后的影响。

土地财政仍然是地方财政收入的主要力量之一,也是反周期政策的重要资金来源。新冠肺炎疫情对经济增长的负面压力需要通过财政扩张来对冲。财政扩张既需要减税,也需要增加支出。除了公共财政支出的巨大需求,地方政府还承担了基础设施建设的任务,这意味着政府财政平衡的难度明显增加。土地财政的思路是,财政提供少量资金,借助城市投资、PPP等渠道,以政府的信用背书和土地收益为主要还款来源,进行政府信用隐性扩张。虽然近年来特别债的发行量大幅增加,从1.38万亿增加到2.15万亿,再到今年的3.75万亿,但显性特别债已经开始勉强取代隐性信贷。但相对于目前基础设施投资(不含电力)已达到每年15万亿元左右,其额度仍较低。2019年地方政府土地出让收入突破6.5万亿,地方政府公共预算支出+政府基金支出约26万亿。目前,土地财政收入仍然是支持地方财政支出的重要组成部分。

土地金融与房地产市场密切相关。土地财政和房地产市场通过土地购置费紧密相连。对于地方政府来说,当地房地产市场的繁荣可以带动房地产企业获得更多的土地并发展,也可以带动当地GDP的增长。房价和地价联动上涨也可以改善地方政府的财政状况。因此,地方政府希望看到当地房价上涨,房地产市场繁荣,尤其是在今年财政平衡压力很大的情况下。但是,对于中央决策者来说,他们不仅要平衡地方政府的压力,还要考虑更长远的问题,比如金融体系的稳定和实体经济的结构性问题。

此外,房地产投资的许多特点使其相对于大多数其他实体投资具有不可比拟的优势,如房价持续上涨带来的高回报,如低违约率的抵押贷款,使资金更容易流入房地产市场或变相流入,大大削弱了货币政策直接到达实体的效果。

房地产市场是货币政策直接触及实体的障碍之一。以2018-2019年为例,虽然货币政策多是定向的,鼓励信贷,希望通过强有力的监管来遏制非标准流向城市投资和房地产,但房地产市场几乎没有受到太大影响,房企收购土地的积极性仍然很高(2019年上半年房企融资受限),房地产投资增速继续超过预期。当银行间流动性充裕时,就会流向房地产市场,引起房地产市场的躁动。另一方面,宽信贷在实体经济中的作用并不是特别明显,无论是宏观GDP表现还是微观感受都有些不尽人意。事实上,在当前疫情过后,银行间宽松的流动性或部分直接资金流入房地产市场,叠加了疫情期间的需求积压,部分城市房价出现了再次上涨的迹象。这可能是央行迟迟不采取总量宽松政策、专注于结构性政策的原因之一。

从长远来看,要想解决房地产信贷对实体的挤压,“住无投机”才是关键。一方面,房价的上涨趋势和高回报会使更多的投机资金流入房地产市场,继续挤压其他实体的融资。另一方面,过高的房价会导致房地产市场的过度扩张,增加金融系统性风险,并可能导致更大的信用危机。因此,无论从货币政策直接触及实体还是防范金融风险的角度来看,都需要“住而不炒”,采取措施遏制房地产市场过热。

经济好的时候可以对房地产采取去杠杆化和严格监管,但是经济增长下行压力越大,稳定经济和控制房价的矛盾就会越来越明显。在这种情况下,我们认为房地产市场应该是稀疏的而不是封闭的,更好的控制策略是从房地产市场的供给侧发挥力量,而不是抑制需求。这样一方面可以保证房价的稳定,另一方面也可以保证地方政府的收入来源,财政政策的空间会比较大。从目前房地产市场的区域格局来看,冷热分化仍然明显。在疫情反复的情况下,房地产市场复苏的基础并不稳固,部分市场未来可能面临一定压力。这个时候考虑限制房产还为时过早。因此,我们认为,未来房地产相关政策将呈现出更加灵活的“按市政策”的特点,需要抑制局部过热风险,同时也需要防范一些地区的速冻风险。房地产市场的稳定对宏观经济具有重要意义。

房地产投资趋势

建安投资有望保持强劲。2019年,建安投资增速不断加强。如果单看建设投资增速,会从年初的不到10%的同比稳步增长到12月的19%。建筑业的强劲表现在很大程度上是由于前几年开工-建设-竣工周期的延长。自2017年以来,新建和竣工的增长率有显著差异。这种分化只能是阶段性的,与房企的经营策略有关。也意味着未来一定时期会有更多的竣工补货,施工进度的延迟也会加快步伐,这也是2019年建设投资增速大幅提升的原因。虽然这一轮建安投资的上升趋势已被疫情打断,但赶工需求仍将促使房企加快建设和竣工进度。4、5月份挖掘机销量增长较快,尤其是5月份,同比增长68%,说明目前施工需求旺盛。预计下半年对建安的投资仍将保持较高的增速,年增速预计在9%左右。

年内购地费可能不会大幅增加。由于土地收购费用可以递延,土地交易价格与土地收购费用呈现明显的领先和滞后关系。其实,购地费是当前的购地成本和以前的购地成本叠加的结果。如果从去年的征地情况来推断征地费延期缴纳,那么第一季度或者上半年的征地费应该会有比较大的下降。但实际上,征地费的增速是很强劲的,最重要的原因是今年上半年房企征地积极性很高,当期缴纳的征地费很大程度上支撑了今年上半年征地费的增速。回头看,随着疫情期间货币政策工具的退出,银行间流动性将恢复正常,房企融资条件也将收紧。预计企业征地积极性会略有下降,目前缴纳的购地费可能没有上半年那么强劲。另一方面,房地产企业的土地交易价格在去年下半年明显回升,有望成为今年下半年土地收购费的重要支撑。从全年来看,购地费的增速仍将取决于下半年的土地出让情况,可能会实现相对较低的正增长率。


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