「理财者网资金流向」“弯道超车”加速征地中国资源土地重建“大棋局”五年

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3月30日,华润置地有限公司(以下简称“华润置地”,01109.HK)宣布未来五年股权销售翻番的计划。话音一落,公司就在土地市场上证明了实现这个目标的决心。

4月9日,华润置地分别在Xi和佛山收购了两块土地。前者的保费率高达226%。为了拿下这块地,公司不惜出动20名“马甲”参与竞标,仅投标保证金就支付了约138亿元。佛山地块升水率106%,创当地单价新纪录。

华润置地总裁李欣表示,“三条红线”、“土地供应两集中”等政策的出台,对于“绿色文件”中的企业来说,是一个难得的政策窗口和时间窗口。他希望华润置地能够抓住时间窗口,将资源和机会留在拍卖市场。

然而,高价是一把双刃剑。2020年华润置地毛利率同比下降7个百分点,主要原因是2016年至2018年高地价项目的结算。

20件“背心”和新国王

4月6日,Xi安举行大规模土地拍卖,枫溪新城115亩宅基地被58家企业围捕。招标上午8点开始,原定下午16点结束。出乎意料的是,竞拍者情绪高涨,一直锯到18: 00,竞拍139轮,将地价从底价约6.9亿元提高到熔断价22.51亿元。按照招标规则,4月9日上午,土地以“保险丝+摇号”方式出让,被摇号的幸运儿是华润置地,土地的升水率高达226%。

为了拿下这块地,华润置地做了充分的准备。据了解,参加投标的58家企业实际上属于13家开发商,其中24家隶属中海地产,20家来自华润置地。每个投标企业需要支付6.9亿元的全额投标保证金才能获得抽奖资格。换句话说,华润置地仅仅为了投标保证金就支付了138亿左右,名副其实。

4月9日下午,佛山土地拍卖如火如荼,位于陈村新城的一片TOD临江地块吸引了22家房地产企业的目光。该土地的初始价格约为31.2亿元,初始底价约为10802元/平方米。经过111轮招标,该地块以64.5亿元的总价被华润置地拿下,升水率106%,相当于22330元/平方米的底价,成为佛山新的单价王。据了解,地块附近正在出售的碧桂园三龙汇目前售价为26000-31000元/平方米,去年9月份在周边地区出售了一套宅基地,底价为15522元/平方米。

"我们算了一下,标语牌达不到这个价格."一位后悔离开市场的开发商在拍卖后表示,成交价格超出预期。

今年以来,华润置地在土地市场非常活跃。官方数据显示,仅2月份,该公司就在热门的一二线城市拿下7块地,总建筑面积超过170万平方米,股权土地出让金约140亿元。其中北京新国际会展三期与保利发展共同收购,总价约85.77亿元。在无锡,华润置地也拿下了大北庄地块,总价15.3亿元,升水率77.7%。

华润置地:超车的机会来了

对土地的渴求很大程度上源于华润置地对规模的追求。“十三五”期间,公司营业额复合增长率为16.5%,净利润复合增长率为15.8%,全规模承包额复合增长率达到27%。2017年,华润置地销售规模重回行业前十。从此,保持前十的位置成为公司的核心发展目标之一。

在业绩发布会上,李欣透露了华润置地的“十四五”计划,即2020年至2025年股权出售及出租收入翻番,并新建华润置地。在详细指标中,“开发销售业务销售合同额保持行业前十”排名第一,其中还包括每年10%-15%的租金收入复合增长,购物中心租金收入每年增长20%以上,综合毛利率保持在25%以上。

据兴业证券计算,股权销售再次翻番,即年化复合增长率约为15%,是排名前10的房地产企业中的领先增长率。

从李欣的角度来看,在拐角处超车的时候到了。他表示,在推出“三条红线”、两个房贷限制、“两个土地供应集中”三项政策后,政策确定性其实变得明确起来,这是华润置地难得的政策窗口和时间窗口。未来要利用好自己的资金优势,抓住“集中供地”这个动作,因为这22个城市与华润置地的布局基本上有着高度的重合,约占总公司的70%。他甚至强调,为了获得更好的土地机会,华润置地会考虑分阶段开放一点杠杆。

华润置地为了达到这个规模,一度牺牲了盈利指标。2020年,公司综合毛利率为30.9%,比2019年同期下降7个百分点。其中,开发物业毛利率由2019年的36.5%下降至2020年的29.1%。原因是2016-2018年公司拿了部分高价土地,2020年结算时间下降,所以计提减值准备,影响核心净利润25.8亿元,降低了项目结算毛利率。

从目前来看,该公司通过招标、拍卖和挂靠渠道购买土地的毛利率并不太高。李欣说,在未来,利润率将通过增加持有财产的收入和多样化的土地收购来提高。相比其他排名前10的房地产企业,华润置地在持股方面具有突出优势。2020年租金收入已上升至128亿元,未来将保持20%-30%的增长,毛利率高达70%-75%。据报道,自2020年以来,公司一直在推广多元化的征地方式,旧城改造项目毛利率超过22%,与华润电力联合拿下的沈阳热电厂项目毛利率超过30%,与华润啤酒合作的深圳雪花啤酒项目净利润率在12%-15%之间。

扩展阅读:

华润置地:3月份签约销售260.5亿元,同比增长16.2%

华润置地:3月,公司收购4块股权土地出让金约67.1亿元


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