「炒股入门知识视频」华创证券:商业品质成长的标杆新城控股利用广阔的消费市场

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11月12日,华创证券发布了新城控股(601155)深度调研报告。

商业地产先行发布,创造优质增长标杆,顺势拓宽消费市场

新城控股秉承“住宅+商业”两轮驱动战略,率先发布商业地产,近几年实现快速增长,初步实现全国扩张,成为中国商业地产的中坚力量。预计公司将充分受益于我国“十四五”期间“促进国内流通”+“扩大内需,促进消费”的新发展格局,乘风破浪,拓宽消费市场。公司发展商业地产战略坚定,具有快速开放、高回报、现金流稳定的特点。在2019年最困难的一年,商业资产规模仍在快速增长。截至20H1年末,公司已开业预订商业广场139个(含开业63个),规模和运营均居行业第一;2019年可出租面积达到349万平方米,相当于16-19年CAGR的70%,2019年租赁管理费达到41亿元,相当于16-19年CAGR的121%。预计每年新扩建的商业广场数量将超过30个,因此预计2020-22年CAGR可出租面积将达到30%,CAGR租赁管理费将达到38%。

发展高周转率的增长模式,在新环境下调整战略,争取更稳定更可持续的增长

2019年,公司实现销售额2708亿元,相当于2002-2019年CAGR销售额的47%,其中15-19年的CAGR销售额高达61%,比行业前30名的CAGR平均水平高出40%。行业排名也从默默无闻上升到2019年的第八位,创造了“高营业额+高增长”的模式。20H1年末,公司可销售面积8415万平方米,存销比约3.5倍,其中长三角一二线、三四线占71%,可销售面积充裕,结构合理。在“三条红线”融资新规定下,当行业由杠杆驱动向运营驱动转变时,公司将提前降低杠杆,及时调整战略方向,将战略重心由规模转向盈利。2020年年中,公司一方面稳定销售,2020年10月销售额1909亿元,同比-14%,完成年度计划2500亿元的76%。另一方面积极扩张,2020年10月征地819亿元,同比+31%。预计借助“稳定销售+多征地”等积极措施和商业、金融等优势

评级修复和低杠杆赋予扩张灵活性,估计每股NAV71元和当前价格折扣为51%

2019年公司杠杆水平大幅下降。到20Q3年末,净负债率为43%,多头空头负债率为2.2倍,现金空头负债率为2.1倍,优于行业平均水平;经常性收入/利息支出在19年内增加到72%,预计在21-22年内将超过100%。惠誉、标准普尔、中国程心、美国信用评级公司和穆迪相继将评级前景恢复稳定。最近,标准普尔进一步将其评级前景提升至正面。公司最困难的阶段预计已经过去,20H1融资成本6.85%,未来有望改善。在新的融资规定下,该公司的低杠杆率也使其具有很强的灵活性来逆势扩张。估值方面,随着后续Reits公募的逐步推进和商业管理企业的陆续上市,公司商业地产价值有望进一步显著提升。按照分部估值法,我们计算公司的NAV如下:住宅开发重估增量为955亿元+商业控股重估增量为256亿元+归母公司净资产为384亿元= 1595亿元,对应每股70.7元的NAV,比当前价格低51%。

投资建议:商业优质增长的标杆,顺势拓宽消费市场,重申“强力推动”的建议

新城控股坚持“住宅+商业”两轮驱动战略,先发布商业地产,创优质增长标杆,顺势拓宽消费市场;与此同时,它创造了一个高流动性发展和增长的模式,在新的环境下调整了战略,并争取更稳定和持续的增长。我们将公司20-22年的每股收益预期分别维持在6.98元、8.72元和10.45元,仅相当于20/21PE的5.0/4.0倍,19A的股息率高达4.9%。我们看好公司“住宅+商业”两轮驱动的发展策略,维持目标价47.64元,6.8/对应20/21PE

风险预警:新冠肺炎肺炎疫情影响超出预期,房地产调控政策收紧超出预期


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